¡Potentes políticas públicas de vivienda YA!

Jue, 08/12/2021 - 20:12 -- alerta
Alex Niezen
 
por Alex Niezen; alexniezen@gmail.com
 
13-8-2021
 
Hablar de política pública de vivienda en Perú es transitar por una maraña de confusión e indefiniciones, de diagnósticos equivocados, de fallidas asignaciones de funciones y de responsabilidades, de ineficiente focalización de recursos. ¿Cuándo pondremos las cosas más claras y el chocolate espeso con respecto a la política pública de vivienda en Perú?
 
Tomando en cuenta el progreso alcanzado y los retos pendientes, existen tres áreas que deben abordarse en las políticas de vivienda en nuestros países, que aportarían soluciones para cerrar la brecha de asequibilidad a la vivienda y mejorarían las condiciones de vida de las familias de menores recursos que viven en zonas urbanas. 
 
-Primero, cómo capturar, organizar y analizar data detallada del mercado de vivienda para retroalimentar las políticas públicas y de inversión.
-Segundo, cómo ajustar sus modelos operativos a un modelo descentralizado para empoderar los gobiernos regionales y municipales para la implementación de políticas de vivienda que se adapten mejor a las necesidades de la población.
-Tercero, cómo mejorar la relación del sector público con el sector privado para llegar a segmentos de ingresos bajos, ahora desatendidos, mediante la utilización de tecnologías más eficientes, amigables con el medio ambiente y resilientes; y cómo crear y conectar “clusters” o cadenas de producción para crear puestos de trabajo, accesar a nuevos mercados en concordancia con el ingreso de nuevos propietarios a la vivienda y/o a la renovación urbana de sus hogares.
 
Sugerimos cinco acciones rápidas en simultáneo para la política pública de vivienda:
 
  1. Fomentar créditos complementarios con los subsidios Techo Propio, y fortalecer la oferta de fondos para entidades financieras con la dotación de garantías y coberturas de créditos.
  2. Crear un programa específico de mejoramiento de barrios con subsidios grupales. Para mejorar lo existente de modo progresivo, con subsidios para viviendas deterioradas y renovación de barrios.
  3. Incentivos a la inversión de vivienda para renta.
  4. Realizar un inventario de terrenos del Estado de propiedad del gobierno central, gobiernos regionales y/o municipalidades, de entidades públicas e institutos armados; y ponerlos a disposición para proyectos de construcción de vivienda social en subastas o concursos por proyecto. Al mismo tiempo, combatir y eliminar las invasiones y la ocupación ilegal de terrenos desde los gobiernos regionales y municipales.
  5. Destinar una parte del canon minero y otros tipos de canon productivos (como ya ha sido propuesto), para subsidios habitacionales de proyectos Techo Propio.
 
Perú tiene un déficit habitacional de más de 2 millones de viviendas y un crecimiento demográfico de 143,000 nuevas familias cada año (según estudios de CAPECO), por lo que se debería construir por lo menos similar número de viviendas al año. O sea, deberíamos conseguir mínimo la construcción de 150,000 viviendas formales cada año para que el déficit  no siga aumentando.
 
Entonces en Perú primero debemos definir una serie de parámetros e índices alrededor de los cuales se puedan formular metas ambiciosas pero asequibles en cuanto al mercado de vivienda (ej., déficit cualitativo de viviendas basado en “n” parámetros; déficit cuantitativo; nueva construcción anual de unidades terminadas unifamiliar/multifamiliar; nuevos créditos comerciales hipotecarios, programas de vivienda del Estado, etc.)
 
Con metas específicas definidas con estos parámetros, debemos alinear los esfuerzos de entidades públicas y privadas para desarrollar el sector con el objetivo de proveer la mayor cantidad de soluciones habitacionales para diferentes sectores de la población, teniendo como referencia el crecimiento vegetativo de la población (150,000 nuevas familias al año) y el déficit total anual.
 
¿Por dónde empezar? ¿cómo mejorar el acceso a la vivienda en las zonas urbanas?
 
Según el estudio La Vivienda en América Latina, de Alan Gilbert, preparado para el IADB (Inter-American Development Bank): “Los  gobiernos  debían  formular una  política para el  sector  habitacional tal como lo hacen para los sectores de salud, educación y  empleo, tal política tendría que reconocer que la vivienda impacta al sector social y al económico, y que contribuye tanto a la producción como al consumo. La inversión en vivienda genera  crecimiento económico y empleos, eso es una política pública de vivienda.
 
Peña Nieto en México, anunció la política nacional de vivienda como un nuevo modelo enfocado a promover el desarrollo ordenado y sustentable del sector; a mejorar y regularizar la vivienda urbana; así como a construir y mejorar la vivienda rural.
 
En Brasil, el déficit de vivienda estimado por la Fundación João Pinheiro para 2015, era de 6,4 millones de unidades, de las cuales el 79% se concentra en familias de bajos recursos. El 87.7% del déficit cuantitativo de viviendas (escasez de viviendas debido a viviendas precarias, convivencia familiar -demasiadas personas por metro cuadrado-, o el alto costo de alquiler) se encuentra en áreas urbanas. Del total, el 24,4% de las viviendas urbanas brasileras se consideran inadecuadas porque presentan al menos uno de los siguientes problemas: insuficiencia de tierras (terrenos irregulares), falta de infraestructura, ausencia de baño de uso exclusivo, cobertura inadecuada de servicios y densificación excesiva en sus propios hogares.
 
Los subsidios para la cuota inicial en la compra de una vivienda nueva han funcionado en las últimas décadas en algunos países de América Latina ¿cuál ha sido el secreto?, ¿la renovación urbana que tanto necesitan nuestras ciudades y los planes de desarrollo urbano deben fomentarse y financiarse con un incremento en los impuestos a la tenencia/apreciación del valor a la vivienda?